Stock Pills: o que está acontecendo com o mercado de fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários caíram no gosto do investidor brasileiro, não só pela familiaridade com o setor, mas pela ideia de ter rendimentos mensais isentos de IR. A “coronacrise” fez com que esse mercado sofresse muito, o que está acontecendo de fato? Será que essas quedas do mercado são oportunidades?

Para responder essas pergunta, o Stock Pills dessa semana pede licença (pela segunda vez consecutiva) ao investidor de ações: Caio Conca, sócio e gestor de investimentos imobiliários da Capitânia, em especifico de um fundo que compra cotas de outros fundos imobiliários, é o nosso convidado para dar sua opinião sobre o segmento.

Segundo Caio, as quedas do mercado que se iniciaram em janeiro e fevereiro não tem nada a ver com essa crise. O mês de dezembro de 2019 foi atípico, o IFIX (índice de fundos imobiliários em bolsa brasileira) teve alta de 11% sem nenhum fato relevante que justificasse, mesmo que o tom fosse otimista para o setor.

Então chegamos a março, a pior crise do mundo vista até o momento se agrava, o IFIX cai 16% no mês, e acumula uma perda de 22% no ano (até o momento da gravação). Ele explica que esse movimento pode ser lido da seguinte forma:

1. O principal “concorrente” do fundo imobiliário é o título do tesouro direto IPCA+, pensando que eles tiveram uma variação de 50 a 70 pontos base (leia-se 0,5 a 0,7%), os FIIs deveriam ter uma perda de 5 a 7%, mantendo o prêmio de risco.
2. As projeções de fluxo de caixa dos imóveis, por consequência dos fundos, será negativamente impactada. A menor atividade econômica e piora da qualidade de crédito das pessoas e empresas. A Capitânia espera que a normalização vai acontecer entre 6 a 9 meses, aparentemente o mercado acredito que a normalização terá um patamar bem deprimido. Avaliando os fundos de shoppings, por exemplo, se eles repetissem em 2021 o que eles fizeram em 2018, teríamos um dividendo acima de 12%.
3. Não existe pressão de oferta imobiliária de curto e médio prazo, as construtoras estavam se movimentando para voltar a lançar empreendimentos mas com a crise vão postergar.
4. Os fundos atingiram um preço x metro quadrado bem abaixo dos seus respectivos custos de reposição. Ou seja, negociaram abaixo do preço de construção de um novo imóvel de mesmo escalão na mesma região. Para FIIs, o custo de reposição é como o “fundo do posso” para os preços, seria o suporte de preço para o mercado secundário.
5. Fundos Imobiliários não possuem alavancagem, ou seja, a perda potencial é bem menor, já que eles possuem caixa líquido e não dívida líquida.
6. Um ativo que tem caixa liquido, como os FIIs, a medida que são descontados, você está atribuindo uma queda maior ao ativo. Isso porque “caixa vale caixa”, não há sentido em descontar o caixa.

Para Caio, o índice está com desconto, ou seja, existem oportunidades. Porém, existem riscos que devem ser levados em consideração.

Em destaque, uma possível mudança no habito de vida e consumo, se as empresas vão precisar de uma área de escritório menor, dado que o home office funcionou. Se o consumo vai mais para o online, o varejo então vai também demandar uma área menor. Por fim, qual será a performance dos lojistas depois na volta da crise.

Um otimismo com cautela, principalmente por ter muito imóvel abaixo do seu custo de reposição. Custo de oportunidade baixo no curto médio prazo, acaba sendo uma “aposta que não mata ninguém”, já que a taxa de juros está muito baixa, fica “barato” de ter fundos imobiliários na sua carteira.

Para entender melhor as opiniões de Caio Conca sobre o mercado de FIIs, da o play e escute esse Stock Pills especial de fundos imobiliários!