Os fundos imobiliários preferidos dos analistas para comprar em janeiro

SÃO PAULO – Apesar das medidas de isolamento social para conter uma nova onda de contaminações pelo coronavírus ao redor do mundo, analistas começam o ano otimistas com o mercado imobiliário, na espera pela chegada de uma vacina eficaz contra a doença, novos estímulos econômicos e de olho no maior apetite a risco dos investidores brasileiros.

Após um ano desafiador para os fundos imobiliários, com queda de 10,2% do Ifix, a expectativa de Felipe Vaz, analista de fundos imobiliários do Santander, é de que o índice, que acompanha o desempenho dos principais FIIs listados em Bolsa, se valorize entre 10% e 15% em 2021, impulsionado pela retomada da economia e pelo avanço dos planos de vacinação contra a Covid-19.

Segundo Vaz, mesmo com a alta da Selic até o fim do ano, a taxa básica de juros deverá seguir em um patamar ainda baixo, de 2,5% na visão do banco, o que ainda deixa o investimento em FIIs em uma avaliação interessante, com um dividend yield (retorno com dividendos) médio de até 6,5%, isento de Imposto de Renda para pessoas físicas.

“Faz sentido para o investidor com pelo menos um ano de horizonte e que tenha um perfil a partir do moderado investir na classe”, diz.

As incertezas, contudo, seguem presentes, com riscos como inflação, crescimento econômico abaixo do esperado e dúvidas sobre a trajetória da política fiscal brasileira.

Neste cenário, a preferência de nove casas de análise consultadas pelo InfoMoney recai sobre o setor de logística, tido como um dos mais defensíveis na crise, com os papéis BTG Pactual Logística, Vinci Logística e XP Log.

O movimento segue o visto a partir do segundo semestre de 2020, quando o segmento passou a ganhar mais relevância na seleção compilada em detrimento dos fundos de papel, shopping centers e escritórios.

Sem alterações em relação à seleção de dezembro, completam a carteira deste mês o fundo híbrido do Credit Suisse, o CSHG Renda Urbana, e o fundo de fundos imobiliários RBR Alpha.

A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para este começo de ano:

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Com quatro recomendações para este mês, o fundo de galpões logísticos do BTG Pactual está entre os preferidos dos analistas.

Além de gostar dos fundamentos e da resiliência do setor de logística, tido como um dos mais defensíveis em meio à pandemia, a Guide escreve, em relatório, que o BTLG é o melhor nome para se estar posicionado, dado o amplo pipeline de aquisições, o valor reprimido em ativos do portfólio e o desconto da ordem de 10% no valor patrimonial em relação aos principais pares.

Na Ativa Investimentos, a recomendação se deve à grande quantidade de contratos atípicos de locação, à diversificação dos setores de atuação dos locatários, como nos ramos de bebidas, alimentos, cosméticos e peças automotivas, além da boa qualidade dos nomes, como Femsa, Magna, Koch e Itambé.

Vaz, do Santander, diz gostar do segmento logístico pelo crescimento do comércio eletrônico e dos contratos mais longos e atípicos de locação.

Segundo estimativas feitas pelo time de análise do banco, o e-commerce brasileiro deverá dobrar de faturamento nos próximos quatro anos, exigindo um número maior de galpões para acomodar tal crescimento.

Dito isso, serão necessários mais 3,7 milhões de área bruta locável (ABL) de galpões logísticos para suportar a evolução esperada nos próximos anos, diz o analista.

No setor, a preferência recai sobre empreendimentos bem localizados, isto é, com as menores distâncias até os grandes centros urbanos, como em São Paulo (SP) e Extrema (MG), além de praças como Fortaleza (CE) e Salvador (BA), que ainda contam com poucos galpões de alta qualidade, avalia.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O fundo híbrido do Credit Suisse, que tem alocações em ativos de varejo e educação, também recebeu quatro indicações de analistas para este mês.

Segundo a XP Investimentos, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, uma grande concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), bem como inquilinos com boa qualidade de crédito (como Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS).

Os analistas da casa assinalam ainda que o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente ao longo de 2021, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses. A XP estima um dividend yield de 6,5%.

Já o BB Investimentos chama atenção para a tipologia dos contratos, com 89,6% atípicos, e para a diversificação da base dos fundos em imóveis educacionais – Ibmec, Estácio, São Judas – e de varejo, com Lojas BIG e Sam’s Club, por exemplo.

Também com quatro recomendações, o fundo de fundos imobiliários da RBR Asset foi indicado pela equipe da Santander Corretora, que destacou a gestão experiente e a estratégia de alocação bem definida do FII.

Os analistas citam ainda a sexta emissão de cotas do fundo, que está em processo de captação de recursos e prevê um montante da ordem de R$ 350 milhões.

“Consideramos a nova emissão positiva, pois permitirá com que o FII faça alocações em novas ofertas que virão a mercado nos próximos meses, sem ter que realizar a venda dos FIIs alocados (nos últimos meses, tem havido menos oportunidades de ganhos de capital no mercado secundário de FIIs)”, escreve a casa.

Na Necton, que também tem recomendação de compra para o fundo, a avaliação é de que o FII está bem posicionado para continuar a gerar bons dividendos, dado o foco no investimento em CRIs e FIIs de lajes corporativas abaixo do custo de reposição, além do bom histórico de gestão.

Vinci Logística (VILG11)

Do segmento de galpões logísticos, o VILG11 também, faz parte da carteira da Santander Corretora para este mês.

A justificativa é de que o fundo possui um bom controle do nível de vacância e inadimplência e que 44% das receitas são oriundas de locatários do e-commerce, como Magazine Luiza, Ambev e L’Oreal Brasil.

O forte posicionamento do fundo no setor de comércio eletrônico também é citado pelos analistas da Necton. “Dado o cenário atual de forte crescimento das vendas online, enxergamos o fundo como uma boa opção do segmento de logística”, observa a corretora, em relatório.

Além disso, a concentração de receita em inquilinos com boa qualidade de crédito, ter 100% do portfólio locado e um prazo médio remanescente dos contratos de 4,6 anos dá mais segurança para a indicação, na visão da Necton.

Em dezembro, o fundo encerrou a alocação dos recursos captados na quinta emissão de cotas, realizada em agosto, com a aquisição de 80% do Castelo 57 Business Park, localizado na rodovia Castello Branco, em São Roque (São Paulo). O valor de aquisição, que será desembolsado ao longo da obra, é de R$ 130 milhões.

Devido à ampla diversificação em termos de ativos, regiões e locatários, que incluem companhias como Via Varejo, Leroy Merlin, Lojas Renner e Grupo Pão de Açúcar, o papel XPLG11 está entre os preferidos do BB Investimentos para este mês.

A indicação é compartilhada pelo time de análise da Guide, que chama atenção para o fato de a maior parte dos contratos de locação serem atípicos, com apenas 2% com data de vencimento entre este e o próximo ano.

Já o BTG Pactual destaca o portfólio pulverizado com ativos bem localizados, bons locatários, gestão experiente, assim como uma boa liquidez.

Em dezembro, o fundo realizou sua quinta emissão de cotas, no valor total inicial de R$ 600 milhões.

Com relação à taxa de vacância, ela encerrou novembro em 10% da área construída. Segundo o relatório mais recente do fundo, apenas quatro pontos percentuais dos 10% são de vacância financeira efetiva, visto que o FII conta com um prêmio de locação (ou renda mínima garantida, distribuída mensalmente ao cotista) de 19 meses, a partir de julho de 2020, da vendedora do imóvel Syslog RJ.

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