Fundos imobiliários de logística são os vencedores da pandemia e devem sair fortalecidos, dizem gestores

SÃO PAULO – Entre os poucos segmentos de fundos imobiliários que se mostraram resilientes na pandemia de coronavírus, o de galpões logísticos é tido como o “vencedor” e deve sair da crise ainda mais fortalecido.

Essa é a avaliação dos gestores Brunno Bagnariolli, da Mauá Capital, Leandro Bousquet, da Vinci Capital, e Pedro Carraz, da XP Asset, que participaram de painel da Expert 2020 para debater a classe de FIIs e o cenário econômico atual.

Carraz, da XP, afirma que é um setor que se mostrou mais resiliente e que deve continuar crescendo com força no pós-crise. Segundo ele, antes mesmo da pandemia, o segmento de logística já mostrava um grande espaço para crescer no país.

“Quando você compara a ABL [área bruta locável] de galpões de alta qualidade no Brasil, ela é muito inferior à de países mais desenvolvidos. Então, dado que o e-commerce vai continuar crescendo, os locatários vão continuar demandando espaços cada vez de mais qualidade”, diz.

Uma das evidências do melhor desempenho desses fundos, segundo Bagnariolli, da Mauá, é que o segmento é um dos únicos com grandes movimentações no mercado secundário e de ofertas primárias.

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E a força motriz da valorização dos FIIs de galpão tem sido o desempenho do comércio eletrônico, com avanço na pandemia e que, de acordo com o gestor da Mauá, tem mudado a dinâmica de locação nas microrregiões, impactando de forma mais concentrada o segmento logístico.

“Os portfólios de logística mais expostos ao comércio eletrônico praticamente não tiveram crise, pelo contrário; em alguns casos, tiveram até incremento de demanda”, afirma Bousquet, da Vinci.

Mesmo com a valorização dos ativos, o cenário pela frente para o segmento segue positivo. “É uma indústria relativamente recente, então é natural que esses fundos voltem a captar – e é o que está acontecendo –, para continuar investindo, porque há boas oportunidades de aquisição”, diz.

A opinião é compartilhada por Carraz, da XP, que destaca o parque logístico brasileiro ainda deficitário quando comparado ao de países mais desenvolvidos.

Shopping centers

Enquanto o segmento de logística tem mostrado melhores resultados em meio à crise, as preocupações com os fundos de shopping centers no curto prazo permanecem.

Diante do avanço das vendas online e sob forte impacto da pandemia, o momento exigirá novas transformações para o setor, avalia Carraz.

Segundo ele, apesar de o cenário exigir que o setor se reinvente, a indústria de shoppings não vai morrer. “No Brasil, temos 577 shoppings, o que é um número de ABL per capita menor do que quando comparado com o de outros países mais desenvolvidos.”

O gestor da XP argumenta que os shoppings centers já vinham partindo para novas tendências antes do coronavírus, como espaços a céu aberto e mais áreas verdes, o que tende a se intensificar.

Além da maior integração entre lojas físicas e online, Carraz chama atenção para a boa localização dos empreendimentos no Brasil, que permite que eles atuem como centros de distribuição – contribuindo para uma entrega mais rápida e mais barata dos produtos ao consumidor final.

“Vamos viver entre seis e 12 meses atípicos, em que vamos precisar atuar de forma contributiva com o locatário para evitar uma taxa maior de mortalidade na indústria, mas no médio e longo prazo, sigo muito otimista porque a indústria ainda tem muito o que crescer no Brasil”, diz.

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