Financiamento imobiliário: o que é e como fazer um para conquistar a casa própria

O “sonho da casa própria” não é popular à toa. Para os brasileiros, ter um imóvel próprio representa independência financeira, patrimônio e segurança. O Censo de Moradia QuintoAndar, de fevereiro de 2022, encomendado pela startup para o Instituto Datafolha, mostrou exatamente isso: 87% dos 3.186 entrevistados desejam ter uma residência em seu nome. O financiamento imobiliário entra em cena como uma alternativa para tornar esse desejo possível.

Mas comprar um imóvel não é algo trivial ou simples. Imóveis são bens complexos, que exigem uma dose de conhecimento técnico (ao menos para avaliar a propriedade) e paciência para lidar com a burocracia. Isso, claro, sem falar em valores: uma propriedade costuma custar bastante dinheiro – mais do que a maioria da população conseguiria juntar para realizar um pagamento à vista.

Por isso, é grande a parcela da população que recorre aos bancos, em busca de financiamento imobiliário para conseguir o seu lar.

No ano passado, ele chegou a R$ 255 bilhões, um recorde na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Pouco mais de 80% (R$ 205,4 bilhões) dos recursos foi financiado por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que direcionou R$ 164,8 bilhões para as pessoas que compraram a casa própria, um salto de 75% em relação a 2020. O restante (R$ 40,6 bilhões) financiou a construção civil, valor que também teve um crescimento de 35% no mesmo período.

Você sabe como funciona o financiamento imobiliário e como conseguir um? Para responder essas e outras dúvidas, veja este guia que o InfoMoney preparou.

• O que é financiamento imobiliário
• Quando o financiamento imobiliário foi criado
• Como conseguir financiamento imobiliário
• Prazo para liberação de um financiamento imobiliário
• Documentos necessários para um financiamento
• Tipos de financiamento imobiliário
• Financiamento direto com a construtora
• Taxas de financiamento imobiliário
• Como calcular a amortização
• Os processos envolvidos em um financiamento imobiliário
• Entrada e garantias
• Como calcular as prestações do imóvel
• Antecipação de parcelas de um financiamento imobiliário
• Como transferir financiamento imobiliário
• Como fazer a portabilidade
• O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário
• Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário
• Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

O que é financiamento imobiliário?

É um modelo de empréstimo voltado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento, tanto novo quanto usado, a construção ou a reforma de um imóvel residencial, assim como de um espaço comercial, uma sala ou um galpão, por exemplo.

O consumidor que não tem o montante todo para a aquisição, recorre a uma instituição financeira a fim de conseguir esse crédito e, em seguida, paga o valor por meio de parcelas acrescidas de juros e correção monetária. Esse é o tipo de financiamento com as taxas mais baixas no mercado e tem um prazo bem longo para quitação, de até 35 anos.

De modo geral, é possível encontrar opções de crédito imobiliário que cobrem até 90% do valor necessário para a aquisição de um imóvel novo, usado, comprado na planta, em construção ou para a reforma de uma propriedade. Ou seja, se um apartamento vale R$ 200 mil, é possível dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar os outros R$ 180 mil para serem pagos pelos próximos 35 anos.

No Brasil, os recursos para essa modalidade de empréstimo vêm de fontes como a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), além da emissão de títulos como letras de crédito imobiliário (LCIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e cédulas de crédito imobiliário (CCIs). 

Quando o financiamento imobiliário foi criado?

Da forma como conhecemos hoje, o financiamento imobiliário é relativamente recente no Brasil. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 para suprir a carência de crédito habitacional existente na época, diante do cenário de rápida urbanização. A atividade é regulada pelo Banco Central (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

O SFH tem limites estabelecidos pelo governo federal, como valor máximo do imóvel que pode ser financiado, de taxa de juros e de comprometimento da renda do comprador. Em 1997, a Lei 5.514 instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), livre destas amarras.

Como conseguir financiamento imobiliário?

Em linhas gerais, para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado. O CPF pode estar negativado sem que o consumidor saiba. Por isso, é importante consultar se o nome não foi incluído em órgãos de proteção ao crédito como Serasa, SPC, entre outros.

Uma dica é fazer o Cadastro Positivo oferecido por um desses órgãos. O Cadastro Positivo reúne todas as informações sobre o cumprimento ou não do pagamento de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários, por exemplo.

O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também entra nessa lista e ajuda a mostrar que o consumidor é um bom pagador, aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

O prazo médio para a liberação de um financiamento imobiliário é de cerca de 40 dias, de acordo com a Abecip. Por isso, juntamente com a busca pelo imóvel, ou até mesmo antes, vale pesquisar as instituições financeiras. Isso garante tempo para encontrar aquelas que têm as melhores taxas e condições.

Se a instituição escolhida for a mesma onde já se tem conta, o cliente pode encontrar facilidades na hora de negociar. Como o banco já conhece o perfil do cliente, fica mais ágil a análise para a concessão do montante. Há ainda instituições que oferecem condições mais vantajosas para clientes de longo prazo.

Aqueles que trabalham como autônomos ganham pontos ao regularizar a situação. Ao se tornarem microempreendedores individuais (MEI), por exemplo, eles saem da informalidade, apresentando-se como mais organizados aos olhos dos bancos.

Quais documentos são necessários para um financiamento?

Os documentos solicitados pelas instituições financeiras podem variar, mas, em geral, elas pedem, além do CPF já mencionado, o RG, a carteira de trabalho, comprovantes de renda, do estado civil e de residência, bem como a declaração do imposto de renda.

Por fim, mas não menos importante, é preciso atenção com a situação e a documentação do imóvel e do vendedor. Qualquer pendência que afete a venda do bem pode ser motivo para reprovação da solicitação de crédito. Ou seja, o banco entende que o imóvel, que é visto pela instituição como uma garantia oferecida, não é suficiente para cobrir o financiamento requerido.

Ao escolher a instituição e fazer o primeiro cadastro pela internet, como é possível em vários bancos, o próximo passo, portanto, é organizar um checklist com toda a papelada solicitada para que não falte nada capaz de comprometer a análise. Como o financiamento imobiliário é bem mais burocrático que outras modalidades, é possível que o cliente tenha que comparecer ao banco para levar os documentos pessoalmente.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

O Brasil possui dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

SFH

Este é o mais antigo e foi criado em 1964, juntamente com a instituição da correção monetária, que tornou possível no país o financiamento de longo prazo, algo importante para o mercado habitacional. Os recursos do SFH vêm da caderneta de poupança e do FGTS e ele possui características e limites bem definidos:

– o valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão

– o crédito concedido cobre no máximo 80% do valor do imóvel

– as prestações não devem ultrapassar 30% da renda do consumidor

– a taxa máxima de juros é de 12%

– o imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano

– o imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos três anos anteriores

– o consumidor tem a opção de utilizar seu saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido

– o prazo para quitação é de até 35 anos.

SFI

Em 1997, o governo criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para suprir as carências do SFH. Ou seja, o SFI flexibilizou as regras.

– essa modalidade utiliza recursos direcionados por grandes instituições e investidores

– o imóvel deve custar acima do teto permitido pelo SFH, isto é, mais de R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar a 90% do valor total

– a taxa de juros é variável

– o comprador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica

– o valor mensal não é limitado por um percentual da renda

– ao contrário do SFH, o SFI permite financiar imóvel não residencial e, mesmo quem já tem um em seu nome, pode pleitear crédito para comprar outro

– desde agosto do ano passado tornou-se possível utilizar o FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel (também do primeiro a ser adquirido) ou para abater até 80% da prestação em 12 meses

– o tempo para pagar o crédito também é de até 35 anos.

Existe ainda a possibilidade de financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora. Geralmente, ocorre com casas ou apartamentos comercializados quando estão na planta ou em construção.

A construtora entrega as chaves quando o consumidor já pagou entre 30% e 40% do valor do imóvel. O restante pode ser financiado pelos modelos apresentados anteriormente, com uma instituição financeira, ou com a própria empresa que está fazendo a obra.

Neste caso, os prazos para quitação costumam ser menores e, por isso, as prestações mais altas. Mas é uma alternativa para quem não conseguir um crédito bancário.

Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Entre os cinco maiores bancos brasileiros, as instituições que costumam oferecer as melhores taxas são, normalmente, os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal.

As taxas variam de acordo com a situação econômica do país e a taxa básica de juros da economia, a Selic, mas também podem ser impactadas por um relacionamento de longo prazo entre o cliente e a instituição. Por isso, é importante pesquisar as taxas em, ao menos, duas instituições diferentes.

Como calcular a amortização

Existem três modelos matemáticos principais utilizados pelas instituições financeiras na amortização da dívida. O cliente pode negociar com o banco qual o modelo adotar. Os principais pontos de cada um estão a seguir:

SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), há um valor fixo descontado da dívida total, ou seja, amortizado. Por exemplo, um financiamento de R$ 200 mil, em 200 meses, pode ter uma amortização constante de R$ 1 mil mensalmente. O restante da prestação vai para o pagamento dos juros, que também é calculado sempre em relação ao total devido. Os financiamentos feitos com base no SAC costumam ter parcelas mais altas no início, mas o saldo devedor cai mais rapidamente porque a amortização é mais agressiva e, dessa forma, diminui também o valor mensal.

Tabela Price

Assim como o SAC, a Tabela Price reduz o saldo devedor a cada parcela de modo a ter uma incidência menor de juros. No modelo original da Tabela Price, no entanto, as parcelas teriam valor fixo, da primeira à última. Com a inflação brasileira, o sistema se adaptou e as prestações sofrem alguma correção monetária. A maior parte da parcela é formada por juros. Com o aumento da amortização, o percentual destinado aos juros cai ao longo do tempo, mas o valor da parcela não diminui.

Sacre

O Sistema de  Amortização Crescente (Sacre) é praticamente um misto de SAC e Tabela Price. Isto é, ele mescla a constância das parcelas Price com a queda do valor das parcelas do SAC, que acontece de período em período. Com parcelas iniciais mais altas, o montante destinado à amortização cresce constantemente e, dessa forma, o valor destinado aos juros diminui.

Quais são os processos envolvidos em um financiamento imobiliário?

Para conseguir um financiamento imobiliário, o cliente passa por algumas etapas.

1- Análise do crédito

A primeira delas é quando a pessoa já tem em mente quanto quer gastar num imóvel e sabe detalhes sobre quanto precisa conseguir no banco e qual o valor das prestações cabem no bolso. Com os dados do cliente em mãos, a instituição financeira avalia renda, perfil, prazo etc para saber se é seguro liberar aquele montante. Essa análise costuma levar cerca de uma semana, mas a liberação do financiamento ocorre, em média, em 40 dias.

2- Batendo o martelo sobre o imóvel

Geralmente, o consumidor que sai em busca do financiamento já começou também a pesquisa pelo imóvel. No momento em que ele tiver o crédito pré-aprovado, ele já pode tomar a decisão sobre qual imóvel quer adquirir. O ideal é ter mais de uma opção para o caso de algum problema com a documentação ou o valor liberado, por exemplo.

3- Inspeção do imóvel

Logo que o cliente faz sua escolha, a instituição financeira envia um engenheiro para fazer a vistoria e checar se o imóvel está dentro da qualidade esperada e se o preço condiz com o valor de mercado.
A avaliação é um serviço cobrado. Um avaliador verifica o imóvel in loco. Atualmente, porém, parte das avaliações pode ser feita online.

4- Questões jurídicas

Em seguida, o banco faz também uma minuciosa análise de toda a documentação, que inclui as informações do vendedor. Nessa fase, outros documentos podem ser solicitados.

5- Contrato

Se tudo estiver correto, o banco dá sequência na elaboração do contrato. Depois, é só assinar.

6- Registro

O último passo é fazer o registro do imóvel em um cartório. Nessa etapa há taxas envolvidas e o cartório pede ainda a apresentação do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Com o registro em mãos, o cliente o apresenta ao banco, que finaliza a análise e libera o valor para o pagamento. Nesse momento, já é possível comemorar a compra da casa própria.

Entrada e garantias

Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.

Entrada

Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.

Garantias

O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.

Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.

Diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, recomenda combinar com o banco o desconto das prestações direto do salário, algo parecido com um empréstimo consignado, pois isso pode contribuir para a redução dos juros.

Como calcular as prestações do imóvel?

O cálculo das prestações de um financiamento imobiliário depende do que foi definido em contrato entre o cliente e a instituição financeira, além do sistema de amortização aplicado (confira detalhes abaixo).

Incidem na prestação a parcela de amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxa de administração de contrato. As prestações e o saldo devedor são corrigidos pela TR, em geral, mas há opções com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.

A cobrança de tarifa mensal de administração é permitida nos financiamentos pelo SFH e o valor pode ser no máximo de R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

Outros custos

O financiamento imobiliário tem um Custo Efetivo Total (CET) que vai além dos juros e da amortização. Isso inclui os seguros, a taxa de avaliação e, no SFH, a taxa de administração de R$ 25 ao mês. O banco tem que deixar claras ao cliente as tarifas cobradas.

Outros custos incidem no negócio, como a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Estes gastos podem ser bastante altos.

O ITBI varia de município para município e sua alíquota pode chegar a 3%. O laudo de avaliação e o registro em cartório variam de acordo com o preço do bem. No estado de São Paulo, as avaliações e os registros são tabelados.

Vale ressaltar que, segundo o Banco Central, o banco pode propor a contração de outro produto financeiro para oferecer um financiamento mais vantajoso, mas não pode condicionar esta contratação à liberação do crédito propriamente dito, só ao eventual benefício.

É possível antecipar parcelas de um financiamento imobiliário?

Sim, isso é possível e tem como consequência diminuir o prazo originalmente acertado com a instituição financeira. Há bancos que apresentam essa opção online, na página onde o consumidora companha a evolução da sua amortização. É preciso lembrar que existe a possibilidade de abater do valor das parcelas ou diminuir o número de parcelas (nesse caso, a prestação não diminui, e sim, o tempo).

Quem fez financiamento pelo SFH tem saldo no FGTS, pode usá-lo para abater parcelas. É permitido usar o FGTS para quitar até 80% das 12 próximas parcelas ou das que já venceram, desde que não tenha mais de três atrasadas. A utilização do fundo de garantia do trabalhador segue ainda algumas outras regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime  do FGTS e não ter nenhum outro financiamento em aberto pelo SFH.  

Como transferir financiamento imobiliário?

O primeiro passo é conseguir a aprovação da transferência pelo credor, ou seja, o banco que liberou o financiamento. Da mesma forma que foi feito para dar o crédito inicialmente, a instituição financeira faz uma nova análise, dessa vez, da pessoa que assumirá o débito. Renda mensal, histórico como pagador, entre outros aspectos são levados em conta pelo banco.

Se o banco aprovar, é como se a operação de crédito começasse do início e o novo detentor do financiamento passa a pagar as parcelas.

Como fazer a portabilidade?

A portabilidade significa levar a dívida contraída para outra instituição financeira. Ela costuma ser vantajosa para quem quer reduzir juros de contratos antigos. Para conseguir a portabilidade, o consumidor deve:

– ter em mãos cópia do contrato atual e informações sobre o saldo devedor

– acessar os sites de outros bancos e simular o financiamento de forma a receber as propostas e, assim conseguir avaliar qual a melhor

– entrar em contato com o banco que faça a melhor oferta

– depois de acertado e com a proposta definida, é hora de solicitar a portabilidade ao banco que detém o contrato atual. É ele quem faz o pedido de portabilidade à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Esta é uma associação sem fins lucrativos que faz o intermédio entre os bancos para que a troca seja feita.

– depois de feito o registro na CIP, o banco tem cinco dias úteis para oferecer uma contraposta.

– se não aceitar e decidir pela mudança, é só finalizar o processo.

O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?

Quando alguém entra num financiamento imobiliário, ele firma uma garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. Na primeira, a propriedade da casa ou apartamento é do comprador. Caso ele não pague o financiamento, banco pode cobrar a dívida por meio de uma execução judicial. Já no segundo caso, que é a forma mais utilizada nos contratos, a posse do bem é do credor. Na falta de pagamento, ele pode levar o imóvel a leilão.

Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Qualquer pessoa que se encaixar nos requisitos para um financiamento pode realizá-lo, porém, é importante lembrar que um empréstimo desse tipo representa  um compromisso de longo prazo. Os financiamentos da Caixa, por exemplo, vão de 10 a 35 anos. Na média geral do mercado, variam de 20 a 30 anos. O comprador ainda precisa levar em consideração que terá parte de sua renda mensal comprometida por muito tempo.

Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

O financiamento imobiliário é considerado por muitos planejadores financeiros como uma “boa dívida”  porque representa uma oportunidade de aumento de patrimônio. Mas isso só é verdade se as parcelas couberem no bolso do interessado, caso contrário, o consumidor pode acabar sem dinheiro e sem patrimônio, correndo o risco de ver seu imóvel ir para um leilão.

Outra vantagem, é que o processo de financiamento acaba reduzindo o risco de problemas com o imóvel escolhido, pois a instituição financeira vai analisar a documentação do bem e do vendedor, e os seguros obrigatórios garantem cobertura em caso de falta do devedor ou danos ao objeto do contrato.

Já o prazo pode ser considerado tanto uma vantagem como uma desvantagem. Vantagem porque viabiliza a compra parcelada e dá a oportunidade de compra para aqueles consumidores que não possuem o valor total do imóvel disponível. Por outro lado, pode ser visto como uma desvantagem porque é difícil prever como estará sua renda no futuro e se você terá condições de continuar a realizar os pagamentos.

Mais uma desvantagem clara: o pagamento de juros e outros gastos ligados ao financiamento que acabam encarecendo ainda mais o custo da propriedade.