Esta gestora de FIIs aproximou a Faria Lima do interior criando a própria startup

SÃO PAULO – As imobiliárias estão ficando cada vez mais tecnológicas. A gestora de fundos imobiliários (FIIs) TG Core, por exemplo, pode até ter nascido como uma asset – mas seus esforços estão voltados para uma nova vertical.

A gestora usa seus fundos para investir em empreendimentos imobiliários que usam a Trinus Co., sua plataforma que digitaliza e leva governança a pequenos e médios empreendedores imobiliários.

O InfoMoney conversou com Diego Siqueira, CEO da TG Core e fundador da Trinus Co., sobre os resultados já alcançados com a startup. Siqueira também explicou a proposta de investir em construtoras e incorporadoras de menor porte e no interior do país – um mercado ainda pouco explorado e com bastante potencial mesmo durante a pandemia do novo coronavírus, na visão do empreendedor e investidor.

De gestora de fundos para startup

Fundada em 2013, a TG Core é uma gestora especializada em fundos de investimento do segmento imobiliário. A asset tem R$ 1,5 bilhão sob gestão atualmente. Apenas em 2020, a gestora captou R$ 500 milhões.

A ideia para a Trinus Co. surgiu em 2009. Siqueira conta que é natural de Goiânia e se mudou a São Paulo para estudar Administração pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele trabalhou na gestora Rio Bravo e descobriu o mundo de operações financeiras estruturadas para o mercado imobiliário.

“Através de um fundo imobiliário, o mundo financeiro e a vida real se juntam. Os recursos servem para contratar funcionários e comprar materiais de construção, gerando crescimento econômico para além dos lucros com a propriedade”, diz.

Siqueira queria levar esse tipo de operação ao Centro-Oeste. Porém, ouviu diversas vezes que os pequenos e médios empreendedores imobiliários da região não tinham governança suficiente para entrar na carteira dos fundos imobiliários.

Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), coletados pela Trinus Co., há um déficit de 8 milhões de habitações no Brasil. Quase 60% desse déficit está fora do eixo financeiro do país.

A Trinus Co. fornece uma plataforma para digitalizar os pequenos e médios empreendedores imobiliários, como construtoras e incorporadoras. Auditoria financeira, contabilidade, monitoramento de obras e gestão de processos (ERP) estão entre as funcionalidades oferecidas. Siqueira considera que a Trinus Co. seja uma mistura de fintech (startup de serviços financeiros), proptech (serviços imobiliários) e lawtech (serviços jurídicos).

“A construtora e incorporadora foca no que ela é boa: ser especialista na região onde atua, entendendo qual projeto imobiliário terá melhor aderência e merece ser desenvolvido. Para convencer a Faria Lima a colocar dinheiro nos fundos que sustentam esses empreendedores, tivemos de colocar a mão na massa e fazer a governança por eles”, diz o fundador. Tanto a TG Core quanto a Trinus Co. são parte de uma holding que tem entre seus sócios André Street, presidente da Stone.

Os recursos para impulsionar a Trinus Co. vêm de dois veículos da TG Core: o TEGAR11, fundo imobiliário que tem uma carteira próxima a R$ 1 bilhão e investe tanto em participação nas propriedades (equity) quanto em crédito para construção; e o TG Real, Fundo de Investimento de Direitos Creditórios (FIDC) focado apenas em crédito para construção.

“A indústria de FIIs ainda é muito restrita. Praticamente não há fundo de desenvolvimento para o empreendedor regional, os dividendos não surgem na hora. Fizemos uma combinação entre participação e certificados de recebíveis imobiliários [CRIs] para gerar dividendos na hora”, diz Siqueira. Cerca de R$ 500 milhões foram investidos pela TG Core em crédito ou participação nas propriedades no último ano. “Agora que o fundo tem participação em diversos projetos, conseguimos gerar um caixa bom e pagar dividendos pelo equity. Estamos num mar calmo e vamos crescer as operações neste ano.”

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A Trinus Co. atende hoje cerca de 40 empreendedores imobiliários regionais egerou 120 projetos imobiliários em 2020. O volume geral de vendas (VGV) da carteira foi de R$ 733 milhões no último ano. Os projetos são majoritariamente residenciais – como lotes, prédios e casas.

“Focamos no pequeno e médio empreendedor imobiliário do interior do Brasil. Atuamos principalmente na mancha central do país, onde o agronegócio é forte. Temos projetos no interior de São Paulo, Mato Grosso, Goiás, Triângulo Mineiro Expandido, Bahia, Maranhão e Pará”, explica Siqueira.

Para 2021, o objetivo é alcançar uma carteira de 221 projetos imobiliários, que devem gerar um VGV de R$ 2,4 bilhões. O tíquete médio por unidade vendida está em R$ 114 mil. “O foco está na grande massa da população brasileira, com R$ 2.500 a R$ 10.000 de renda familiar mensal”, diz Siqueira. Haverá um aporte de R$ 1,4 bilhão em crédito e participação nas propriedades por parte da TG Core.

Previsões para o mercado imobiliário

Siqueira traçou um panorama do mercado imobiliário residencial no último ano e contou suas previsões para 2021.

Em 2020, o mercado imobiliário se reaqueceu logo depois dos primeiros meses mais incertos da pandemia – o que Siqueira e outros especialistas atribuem principalmente à queda na taxa básica de juros, a Selic. De agosto de 2019 a agosto de 2020, a Selic teve nove quedas seguidas, passando de 6,5% ao ano para os atuais 2% ao ano.

A taxa básica de juros é usada como referência para definir as taxas do financiamento imobiliário. Juros menores fazem com que imóveis mais caros caibam na parcela máxima dos consumidores. Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, fez anteriormente ao InfoMoney uma simulação de financiamento com a Selic a 14,25% ao ano (taxa vista em 2016) e a 2% ao ano. Considerou-se um imóvel de R$ 250 mil, com 80% do valor financiado (R$ 200 mil). O prazo do financiamento é de 240 meses, com comprometimento máximo de renda de 30%. O sistema de pagamentos é o SAC:

“Quem não tinha renda de repente ficou elegível para o apartamento que queria. Existe um movimento mundial de permanência de baixas taxas de juros. No Brasil, acredito que não passem dos 4%, 5% ao ano durante um bom tempo. E isso contribui para a força do mercado imobiliário nacional”, diz Siqueira.

Os estados que a Trinus Co. atende sofreram um pouco menos com a pandemia, na visão do seu fundador. “Eles não têm muitos aeroportos, nem são rotas para viajantes. A pandemia chegou depois e as pessoas estavam mais informadas sobre a prevenção. Ao mesmo tempo, o agronegócio sustenta essas regiões e foi beneficiado tanto por supersafras quanto pelo aumento do dólar. As commodities são indexadas à moeda americana e puderam ser vendidas mais caro.”

Siqueira está otimista com o mercado imobiliário residencial em 2021. “As pessoas iam se apertando em moradias menores, próximas ao trabalho. Foram obrigadas a ficar em casa e a investir em um home office, mesmo que parcial. Então seguimos vendo uma procura por propriedades mais adequadas”, diz Siqueira.

Já o mercado imobiliário comercial apresenta mais incertezas. “A necessidade de comparecimento aos escritórios no futuro ainda não está dimensionada. Vamos esperar a vacinação para ver se a mudança brusca de contexto que vimos no último ano permanece.”

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