Declaração de imóveis no Imposto de Renda: confira um guia completo para todas as situações

SÃO PAULO – O contribuinte que comprou, vendeu, doou, herdou ou até mesmo reformou um imóvel em 2019 precisa informar a Receita Federal. Na declaração do Imposto de Renda 2020, é necessário declarar seus imóveis, bem como eventuais transações envolvendo esses bens.

Para ajudar o contribuinte a realizar sua declaração de forma clara e sem empecilhos, o InfoMoney preparou um guia de como declarar seus imóveis no IR 2020. Confira, passo a passo, como realizar a declaração sobre uma venda, compra, doação, financiamento ou herança de imóvel.

Como declarar imóveis no IR

A principio, qualquer imóvel deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel. Apartamentos, por exemplo, são declarados com o código 11. Cada código representa um tipo de imóvel.

É importante ressaltar que o valor declarado deve ser aquele que o contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2019. No campo “Discriminação”, o contribuinte deve incluir o máximo de informações disponíveis sobre a situação da propriedade.

“Quanto mais documentação o contribuinte tiver sobre transações, operações de venda ou aquisição, contratos, recibos de pagamentos e escrituras, menor é o risco dele declarar algo errado”, explica Daniel de Paula, consultor especialista da área tributária da consultoria contábil IOB, em entrevista ao InfoMoney.

“A ficha de “Bens e Direitos” exige muitas informações. Se o contribuinte preencher todos os campos, até os opcionais, isso dá maior credibilidade para aquele bem e para a declaração em si”, afirma de Paula.

Se o contribuinte for isento da declaração de Imposto de Renda, ele deverá declarar imóvel único apenas se o valor do bem for superior a R$ 300 mil. Mas, se ele já deve preencher de qualquer forma o formulário, ele é obrigado a declarar imóveis com valores inferiores.

“Recomendamos que o contribuinte, ainda que o prazo tenha sido prorrogado, não deixe para a última hora. É importante ficar atento para realizar uma declaração correta”, recomenda o especialista.

Compra de imóvel

Imóvel comprado em 2019

Caso o contribuinte tenha adquirido um imóvel em 2019, é necessário abrir um novo item na ficha de “Bens e Direitos” na declaração de 2020. O valor declarado deve ser o que efetivamente foi pago pelo bem até o dia 31 de dezembro de 2019.

Escolha o código conforme o tipo do imóvel: casa, apartamento, escritório ou terreno. No campo “Discriminação”, o contribuinte deve incluir as informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF ou CNPJ e informar se a compra foi feita à vista ou financiada.

Imóvel financiado

No caso de financiamento, é necessário incluir em qual banco ou instituição financeira foi realizado o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e quantas ainda restam a ser pagas no campo de “Discriminação”.

O campo “Situação em 31/12/2018” deve estar zerado. Já no campo “Situação em 31/12/2019”, o contribuinte deve informar o valor pago pelo imóvel até a data, que seria a soma do valor de entrada com o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras.

Por exemplo: se o contribuinte adquiriu o bem em agosto de 2019, deu R$ 200 mil de entrada e pagou mais R$ 5 mil por mês a partir de setembro, o valor a ser declarado será de R$ 220 mil (4 x R$ 5 mil + R$ 200 mil de entrada).

Mas caso o financiamento tenha sido feito em anos anteriores a 2019, o contribuinte deve somar ao valor declarado em 2018 as parcelas pagas ao longo do ano passado.

Ou seja, no campo “Situação em 31/12/2018”, o contribuinte deve manter o mesmo valor declarado à Receita no ano anterior. Em “Situação em 31/12/2019”, deve somar o valor de 2018 às parcelas pagas ao longo de 2019.

Imóvel comprado antes de 2019 e não declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e deverão fazer sua própria declaração neste ano devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2019.

O procedimento para realizar a declaração é semelhante ao dos tópicos anteriores. Mas é necessário incluir na “Situação em 31/12/2018” os valores pagos até então ou o valor total do imóvel.

Imóvel comprado com dois ou mais proprietários

Bens imobiliários comprados por mais de uma pessoa, sejam sócios ou casais unidos pelo regime de separação total de bens, devem ser declarados por todos os proprietários do bem. O valor informado na declaração deve ser correspondente à parte que cada um tem do imóvel.

Se quatro sócios, por exemplo, possuem um escritório e cada um tem uma fatia de 25% da propriedade, todos devem informar nas suas respectivas declarações o valor referente à sua posse e não ao imóvel todo.

Imóvel adquirido no exterior

O contribuinte que possui imóveis no exterior precisa declarar a propriedade na aba “Bens e Direitos”, do mesmo jeito que faria com um imóvel comprado no Brasil.

Para a Receita Federal, o valor do imóvel será sempre aquele pelo qual ele foi adquirido. Logo, o contribuinte deve calcular o valor do bem na moeda em que ele foi negociado, convertê-lo para dólar e em seguida para reais, usando a cotação dólar PTAX, uma taxa de câmbio calculada durante o dia pelo Banco Central, do dia 31 de dezembro do ano-base.

Se o imóvel ainda não foi totalmente pago, é preciso discriminar quantas parcelas foram pagas e o valor delas até o dia 31 de dezembro do ano base. É sempre necessário converter os valores para o real, conforme orientação anterior.

Consórcio de imóveis

O contribuinte que ainda não foi contemplado com a carta de crédito no consórcio, o documento repassado ao consorciado quando ocorre sua contemplação, deve declarar todas as parcelas pagas em 2019 na ficha “Bens e Direitos”, sob o código “95 – Consórcio não contemplado”. Todos os lances feitos no ano passado devem ser somados a esse valor.

Na área “Situação em 31/12/2019”, o contribuinte deve informar os valores pagos até o final do ano de 2019. Caso o consórcio não tenha sido iniciado no ano passado, basta somar a quantia paga nos anos anteriores aos valores pagos em 2019.

No campo “Situação em 31/12/2018”, é preciso declarar a soma dos valores pagos ao longo de 2018 e nos anos anteriores. Se o consórcio foi iniciado em 2019, a coluna “Situação em 31/12/2018” ficará zerada.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar o nome e o CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de bem (casa, apartamento ou terreno, por exemplo), o número da cota e a quantidade de parcelas já pagas e a pagar.

Vale dizer que, caso o contribuinte tenha sido contemplado com a carta de crédito em 2019, a coluna “Situação em 31/12/2018” deve ficar em branco.

Reformas

As benfeitorias realizadas em um imóvel são uma forma de atualizar o valor do imóvel na declaração do IR. Logo, reformas no imóvel como construções, ampliações ou até pequenos reparos como pinturas, devem ser declaradas.

Os gastos com mão de obra e material de construção devem ser adicionados ao valor do bem. É necessário que o contribuinte fique atento na declaração para compartilhar com o fisco todos os recibos, notas fiscais e documentos que comprovem os gastos com as melhorias do imóvel.

Os valores devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, na qual há um código especifico para melhoras – “17 – Benfeitorias”. Esse tipo de declaração abrange apenas imóveis adquiridos antes de 1988.

Se o contribuinte comprou o imóvel depois de 1988, os custos na reforma poderão ser agregados ao valor do bem. Por isso, será necessário declarar as benfeitorias na ficha “Bens e Direitos”, sob o código respectivo para o tipo do imóvel – 11 para apartamentos e 12 para casas, por exemplo.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve inserir as informações referentes às benfeitorias realizadas no bem, a data em que ocorreu a reforma e os valores gastos com as respectivas melhorias.

Venda de imóvel

Imóvel vendido em 2019

O contribuinte que vendeu um imóvel em 2019 deve, antes de realizar sua declaração, preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está dentro de um aplicativo gratuito, disponível no site da Receita Federal.

O programa é uma forma de facilitar o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel. O aplicativo permite que o contribuinte importe esses dados para a declaração do Imposto de Renda.

Após os dados serem importados, o lucro obtido na venda do imóvel será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido – também de forma automática – para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além do preenchimento dos dados no GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. Para realizar essa mudança, basta selecionar o imóvel que havia sido declarado e clicar em “Editar”.

No campo “Situação em 31/12/2018”, basta repetir o valor do imóvel que havia sido informado na declaração do ano anterior. Em seguida, é necessário zerar o campo “Situação em 31/12/2019”.

Já no campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar que a venda foi realizada, lembrando de incluir o nome, CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi negociado.

É importante lembrar que o Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

O lucro obtido com a venda do imóvel também é isento caso ele tenha sido adquirido até 1969. Já imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 não têm isenção, mas um percentual fixo é descontado do ganho de capital, que varia entre 5% e 95%, de acordo com o ano de aquisição do imóvel. Ou seja, quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto que o contribuinte irá pagar.

O contribuinte também não paga nenhum tributo sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias. Nesse caso, o ganho de capital de uma venda pode ser utilizado para adquirir outro imóvel residencial com isenção de imposto. Esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.

Venda de imóvel financiado

O contribuinte que vendeu um imóvel em 2019, mas ainda não quitou o financiamento dele, deve apurar se houve algum lucro obtido na venda, de acordo com as parcelas efetivamente pagas do financiamento.

O lucro informado no GCap também deve ser proporcional à fatia já paga pelo imóvel. Após fazer esse cálculo, o contribuinte deve declarar o lucro da mesma forma que faria na venda de um imóvel quitado. Depois disso, o imóvel deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda de imóvel com dois ou mais proprietários

Assim como no caso da compra de um imóvel por duas ou mais pessoas, os valores de venda devem ser declarados por cada um dos proprietários do bem.

Lembrando que o valor a ser discriminado deve ser sobre a parte respectiva de cada contribuinte e não sobre o valor total do imóvel.

Venda de imóvel adquirido no exterior

Para declarar, o caminho é idêntico ao da compra de um imóvel no Brasil. O imóvel no exterior deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”, seguindo o código respectivo para o tipo do imóvel do contribuinte.

Além disso, na aba “Discriminação” é necessário incluir todos os dados do imóvel, como país, endereço, data de aquisição, área total, construtora (se houver) e valor do bem em reais.

Assim como na compra um imóvel no exterior, na venda é necessário calcular o valor na moeda em que ele foi negociado, convertê-lo para dólar e, em seguida, para reais, usando a cotação dólar PTAX do dia 31 de dezembro do ano-base.

Doações

Quando um imóvel é doado, existem duas opções para realizar a declaração: lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (o chamado custo de aquisição) ou com o valor de mercado (que geralmente é mais alto, devido à valorização imobiliária).

Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda. Essa operação também é realizada pelo GCap.

Se a opção for pelo custo de aquisição, deve-se lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, nenhuma das partes precisa pagar imposto, ainda que ambas devam declarar a transferência do bem.

Heranças

Quem recebeu um imóvel como herança no ano passado deve ficar atento a algumas especificidades da modalidade na hora de realizar a declaração do bem no IR.

A herança é um rendimento isento de Imposto de Renda, mas tributado pelos estados por meio do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Cada estado adota diferentes alíquotas e faixas de isenção.

No formulário do IR 2020, a herança deve ser declarada na linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. É preciso discriminar o número do CPF e nome completo do doador.