A chave do sucesso para viver de renda com fundos imobiliários, segundo especialistas

SÃO PAULO — Muitos brasileiros pensam ou já pensaram em viver de renda um dia, mas é cada vez maior o número de pessoas que estão efetivamente fazendo algo para atingir esse objetivo. O número de investidores em fundos imobiliários já ultrapassou um milhão e boa parte dessas pessoas foi atraída pelos dividendos constantes que esse tipo de produto pode oferecer.

Mas a chave do sucesso é unanimidade entre especialistas que participaram na noite desta terça-feira (22) do FII Summit 2020: a diversificação. “Eu tenho 39 FIIs na minha carteira e conheço gente que tem mais do que eu”, disse André Bacci, especialista em fundos imobiliários e que vive da renda gerada pelos FIIs. “Tem pessoas que têm só dois, três, quatro fundos. Coloca o patrimônio inteiro nisso. Se um fundo cai, já perde 10%, 20% do patrimônio.”

Segundo Bacci, além de diversificar na quantidade de fundos, é essencial também diversificar nos segmentos. “O mercado vai e vem com frequência. Por mais que a volatilidade seja menor do que ações, os FIIs estão na renda variável. Hoje, os fundos que mais sofrem são os de shopping, por causa da pandemia, mas eu já vi os fundos de logística sofrerem, os de hospitais em algum momento, faz parte.”

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“Como diversificar? A primeira dica é comprar coisas que ajudam a dormir: conheça o fundo, conheça a carteira. Diversifique setores: shoppings, logística etc. Abra dimensões dentro do que existe. A floresta não é feita só de pinheiros, tem muitas espécies diferentes de árvores”, completou.

Diversificando

Antes de pensar em diversificar, o investidor tem que dar alguns passos atrás e entender muito bem os riscos do mercado onde vai investir e qual é o seu grau de tolerância, explica Maria Fernanda Violatti, analista de real estate e fundos imobiliários da XP.

“Há risco de inadimplência de inquilinos, de vacância com imóveis desocupados. No fundo em desenvolvimento tem o risco da execução de obras, por exemplo. O investidor tem que entender seu perfil. Se for uma pessoa mais próxima da aposentadora, vai ter um perfil mais conservador. Se for mais jovem, pode ser mais arrojado.”

A partir da identificação do perfil é que vai ser composta a carteira. “Dentro da escolha, ele tem que fazer uma pergunta crucial: qual é a liquidez desejada? Isso impacta no resgate da cota caso ele não tenha mais uma reserva em caso de emergência”, disse.

Segundo a analista, o investidor tem que olhar o patrimônio do fundo com lupa. “O que vai gerar a renda é o patrimônio, não é só o dividendo. O bom patrimônio gera a renda com maior assiduidade. Pode haver fundos com dividendos altos no momento, mas que não são constantes a longo prazo. Então, deve ser olhado o patrimônio: qual a capacidade de gerar renda no longo prazo.”

Maria diz que o investidor deve estar atento à macroeconomia, que impacta diretamente os setores, mas também é preciso fazer uma microanálise de cada FII antes de investir: ver se os imóveis têm boa localização, se estão alugados para bons inquilinos, se quando esses inquilinos saírem será fácil encontrar substitutos.

“Digamos que seja um fundo de monoativo. Se há um único inquilino e ele sai: qual é a facilidade ou não para substituí-lo? Isso será importantíssimo nesse caso porque é o único ativo desse fundo. Por isso a recomendação é evitar fundos que são monoativos”, afirmou.

Fly to quality

Na análise micro, Daniel Caldeira, sócio-fundador da Mogno Capital, explica que é importante considerar os ciclos imobiliários. “Dependendo do momento, faz sentido ter contratos atípicos longos. Dependendo do momento, faz sentido ter contratos típicos de menor prazo. Dependendo do momento vale ter fundos de agências de bancos ou logística ou shoppings, e por ai vai.”

O investidor que quer viver de renda com FIIs deve ter uma carteira diversificada, com exposição a vários setores, justamente porque precisa evitar fortes oscilações em momentos de crise, que são incontroláveis, disse o sócio da Mogno.

“Qualquer investidor que tinha na carteira shoppings centers, viu a carteira diminuir a partir de março. Mas se ele tinha também escritórios, lajes corporativas, aí caiu menos. Ele tem que identificar onde tem valor e eventualmente fazer ajustes. Cada crise é diferente. A última vez que tivemos um estresse forte no mundo de FIIs foi na greve dos caminhoneiros, em que os fundos de logística sofreram muito e os de shoppings ficaram tranquilos. E hoje? Hoje os shoppings sofreram muito mais com a pandemia”, afirmou.

Caldeira disse ainda que o que vai proteger o investidor ao longo do tempo é o ativo de qualidade e boa gestão. “Se você tem isso, você vai passar por altos e baixos, por momentos de estresse, mas no longo prazo vai ter bons rendimentos.”

“A marcação dos fundos imobiliários às vezes assusta, mas tem que entender que as flutuações abrem oportunidades para comprar coisas interessantes. Se o lastro é bom e é bem gerido, aquilo vai te dar bom retorno ao longo do tempo”, completou.

No momento, o sócio da Mogno afirmou que alguns fundos de lajes negociam nos níveis de fundos de shoppings. “A gente acha que o home office tem impacto limitado principalmente em lajes de alto padrão. Além disso, em março, quando os shoppings começaram a fechar, as pessoas imaginaram que a vacância iria pra 80%, 90%, números catastróficos. Mas a gente está vendo 6%, 8%, estão baixas.”

“Quando a gente olha o valuation de alguns fundos de shoppings a gente pode assumir que eles não vão voltar nunca aos números pré-pandemia, mas a verdade é que a retomada tem sido mais rápida do que o esperado”, concluiu Caldeira.

Além da inflação

Para Felipe Dexheimer, head de alocação da XP, o investidor não pode nunca se esquecer de se proteger da inflação: só o retorno real, aquele acima da variação oficial de preços no país, interessa. Ele também chamou atenção para o prazo do investimento: se o objetivo é ter rendimentos de longo prazo, não adianta querer só aproveitar oportunidades momentâneas.

“Quanto é possível ganhar? Hoje tem muitos FIIs que têm dividend yield de 7%. Tem que assumir uma taxa já corrigida pela inflação e dividir a renda que você quer ter por ano por essa taxa”, disse. “Conservadoramente, pelas oportunidades do mercado hoje, se a gente chutasse alguma coisa como 5% ao ano líquido e corrigido pela inflação, você precisaria de R$ 2,5 milhões para gerar uma renda de R$ 10 mil por mês ou de R$ 5 milhões para ter R$ 20 mil por mês.”

O head de alocação da XP vai lançar um relatório de FIIs que vai trazer uma análise do mercado, dos setores e apontar quais são as oportunidades em diferentes prazos. Os leitores do InfoMoney que se cadastraram para acompanhar o FII Summit através da página do evento vão receber desconto na assinatura do relatório.

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