Maior participação do investidor institucional abrirá novas portas para fundos imobiliários, dizem gestores

SÃO PAULO – Com a queda da taxa básica de juros no Brasil e diante de novas regras para o investimento em imóveis pelos fundos de pensão, que não podem mais comprar imóveis diretamente para as carteiras, o investidor institucional vem adensando sua participação no mercado de FIIs, ainda majoritariamente ocupado pelos investidores pessoas físicas.

Segundo dados da B3, do volume total negociado em julho, 69% correspondia à fatia de investidores pessoa física, enquanto os institucionais representavam apenas 23%.

Com o crescimento da indústria de FIIs, da liquidez e da participação do institucional, como fundos de pensão e fundos de investimento, o mercado tende a permitir estratégias mais arrojadas, como o desenvolvimento imobiliário e o uso de alavancagem. Essa é a avaliação de Pedro Carraz, gestor de fundos Imobiliários de ativos reais da XP Asset, Fabio Carvalho, da Alianza Gestão de Recursos, e Bruno Margato, do Credit Suisse.

Durante evento online da TAG Investimentos nesta quinta-feira (27), Carraz afirmou que, com a forte aceleração da indústria de FIIs nos últimos três anos, os gestores se concentraram em produtos já performados, de renda, que ficaram atrativos com a queda da taxa Selic.

Contudo, com o maior desenvolvimento da classe, o aumento do número de investidores, de fundos listados e volume negociado, a tendência é que oportunidades em ativos de renda ficarão mais escassas, explica o gestor da XP.

“À medida que o dinheiro vai entrando, os ativos vão ficando mais caros, pela relação entre oferta e demanda, e passa a fazer menos sentido buscar ativos já prontos”, afirma.

Dito isso, a expectativa, segundo o gestor da XP, é que fundos híbridos, que combinem renda com desenvolvimento, cresçam, por maior “necessidade” dos gestores em diversificar. “Sem dúvida, hoje há menos oportunidade para produtos performados do que existia há dois anos”, avalia.

Carvalho, da Alianza, conta que por muito tempo os FIIs com foco em renda foram destinados aos investidores pessoas físicas, enquanto os de desenvolvimento eram voltados a ofertas restritas (ICVM 476). “Vamos ver, nos próximos anos, uma convergência dos dois tipos de fundos”, assinala.

Essa união das estratégias, segundo ele, é positiva, uma vez que permite que o gestor crie valor ao cotista com as diferentes oportunidades que existem no mercado. “Fundos mais sofisticados, complexos, vão ser o novo normal daqui para frente e a chegada do investidor institucional vai ajudar nisso”, diz.

A avaliação é compartilhada por Margato, do Credit Suisse, que chama atenção para o crescimento do tamanho dos portfólios, que permitem essa exposição a ativos considerados mais arrojados.

“Hoje, nosso fundo de logística possui um valor de mercado de R$ 3,2 bilhões, então, dado seu tamanho, conseguimos alocar parte da carteira [em desenvolvimento] sem afetar o rendimento do fundo, buscando ganhos de longo prazo”, afirma.

Alavancagem

Ainda pouco utilizada no mercado de fundos imobiliários brasileiro, a alavancagem, utilizada para multiplicar a rentabilidade por meio de endividamento, tende a ser vista com mais naturalidade diante da chegada do investidor institucional, segundo os gestores da XP, Alianza e Credit Suisse.

“Por que não alavancar se vai trazer um retorno maior para o investidor?”, questiona Carraz.

Margato, do CSHG, afirma que o cenário de juros na mínima histórica contribui para que seja possível uma maior diversificação dos portfólios, bem como o uso de alavancagem na indústria.

“O público institucional tem demandado uma agregação maior de risco nos portfólios e acho que tudo isso contribui para o amadurecimento do setor. São mudanças que precisam acontecer, e o regulatório precisa vir junto”, afirma.

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