Xixi, depredação e barulho: como proteger o condomínio do ‘lado B’ do Carnaval?

O Carnaval, para muita gente, é tempo de festa, que pode acontecer tanto dentro de casa quanto na rua. Só em São Paulo, por exemplo, uma centena de blocos tomarão as ruas da cidade no período – que contempla dias anteriores e posteriores à “folia oficial”.

Para quem é morador de condomínios, o período divide opiniões: enquanto para uns são dias de descanso, para outros é sinônimo de festa, bagunça e barulho. Isso pode trazer uma série de problemas e aborrecimentos para os moradores, síndicos e administradores.

Isso porque podem ocorrer tanto festas organizadas pelos moradores dentro dos apartamentos quanto na passagem de bloquinhos no entorno ou mesmo na própria rua do prédio. Em ambos os casos pode haver impacto na segurança do local, já que ocorre um aumento no número de pessoas transitando interna e externamente às dependências do prédio.

E se eu fizer uma festa no meu apartamento?

Pode fazer contanto que siga as “regras do jogo”. Essas regras vão desde as mais simples, como limitar a quantidade de visitantes e/ou proibir o consumo de bebidas alcóolicas em áreas comuns, ou mais complexas, como incrementar o número de câmeras de monitoramento e/ou tecnologias de controle de acesso ao prédio.

“Em sua grande maioria, as ações são simples e podem ser implementadas com duas semanas de antecedência, quando todos estão entrando no clima e organizando os seus dias de folia”, comenta André Baldini, diretor de novos negócios da Superlógica, plataforma de gestão financeira para condomínios.

Segundo ele, os avisos e reforços das normas podem ser feitos por meio de aplicativos de gestão de condomínios, comunicados em murais, no quadro de vigilantes e organização de eventos coletivos.

Contudo, existem algumas medidas que exigem um preparo com mais antecedência, visto que necessita de realização de assembleia para aprovação. “Como investimentos em novas tecnologias que, de acordo com o Código Civil, o síndico necessita de quóruns mínimos para a aprovação das alterações, além de consultar arquitetos responsáveis pelo projeto”, observa Baldini.

Outro ponto de atenção é em relação ao salão de festas, caso este seja reservado por moradores no período. É importante deixar sempre bem claro quais são os limites de utilização, se pode ou ter banda e qual o limite de convidados para evitar desgaste com os demais moradores, salienta o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Condominial.

Segundo ele, as omissões do regimento interno do condomínio, ou seja, as situações que não têm regra “oficial” no prédio, “devem ser tratadas previamente com o conselho para que sejam estipuladas normas mínimas, caso contrário poderá ocorrer abuso e não adianta só depois reprimir, porque o abuso traz uma grande interferência na forma de ingresso de pessoas” no ambiente, complementa Karpat.

De acordo com o advogado Alessandro Azzoni, especialista em Direito Imobiliário, é importante lembrar “que a convenção do condomínio é válida para todos os condôminos em todos os dias do ano, portanto, Carnaval não tem exceção”. O alerta vai especialmente para os condomínios que possuem muitos apartamentos alugados por temporada via aplicativos.

Azzoni explica que as unidades condominiais são construídas para acomodar um determinado número de pessoas dentro dela. Portanto, se o proprietário limitou a estadia a 4 pessoas, mas chegarem 10, e acontecer o mesmo com todos os demais apartamentos alugados, vai sobrecarregar todo o condomínio. “Lembre-se que mais unidades devem estar com o mesmo processo de locação, com isso o número de pessoas será o superior que o condomínio poderá suportar, seja no uso dos elevadores, na área da piscina, churrasqueira. Deveria haver bom senso e não oportunismo dos locatários, logo os condomínios estão alterando suas convenções condominiais para esses casos. Para quem não alterou, valem as regras pré-estabelecidas quanto ao uso comum só para moradores”, acrescenta Azzoni.

Custo do excesso

Segundo especialistas consultados pelo InfoMoney, o proprietário do imóvel poderá receber inicialmente uma advertência como aviso pelos excessos. Na sequência, se a infração se repetir, cabe multa. Inclusive se a infração for realizada fora do apartamento, mas dentro do prédio – em áreas comuns, por exemplo. “Nos casos de danos gerados pelos usuários do condomínio, além das multas, a reparação do dano deve ser cobrada”, esclarece Azzoni.

Os valores de multas estão previstos na convenção condominial de cada condomínio, de acordo com o Código Civil brasileiro. “Vale lembrar que o valor deve ter como base a cota condominial e não poderá ultrapassar cinco vezes o valor da mensalidade do condomínio, independentemente do tipo de infração realizada pelo morador”, complementa Baldini.

E fora do prédio?

Além da preocupação com a parte interna do condomínio, se o prédio está localizado em uma rua onde vão passar bloquinhos, é possível tomar alguns cuidados para evitar depredações ao imóvel e outros perrengues.

Karpat diz que o primeiro passo é verificar com a prefeitura se a rua está na rota de algum bloquinho. Se estiver, vale orientar os porteiros sobre a necessidade de checar a identidade dos visitantes para evitar “caronas indesejadas” de foliões, ou seja, quem aproveita a entrada de algum morador para ingressar no prédio – mesmo que a intenção seja apenas a de usar o banheiro numa emergência. “É muito importante que o condomínio seja comunicado quando vai haver blocos, porque isso vai trazer incômodo para os carros ao entrar e sair”, sinaliza Karpat. Nessas situações, os moradores podem fazer como já faz quem mora em rua que tem feira, e deixar o carro estacionado fora da rota dos foliões ou sair a pé.

Fachadas com vidros e jardins também podem ser impactados e sofrer algum tipo de vandalismo. Nesse caso, o uso de tapumes para proteção pode ser uma opção. Ainda assim, se houver algum dano, vale dar uma olhada nas câmeras de monitoramento do próprio condomínio ou de vizinhos para identificar o causador. “O dano material, também chamado de dano patrimonial, é o prejuízo que ocorre no patrimônio da pessoa, ou seja, perda de bens ou coisas que tenham valor econômico, neste caso é importante as imagens de câmeras vizinhas ou do próprio condomínio para que possam localizar através das autoridades policiais o causador do dano e ajuizar ação de reparação ou de danos materiais”, complementa Azzoni.

Se o saldo final da folia for muita sujeira na rua, diz o advogado, o síndico pode notificar as autoridades municipais que organizam as festividades para que providenciem maior fiscalização e limpeza no local.

Veja dicas para evitar perrengue no condomínio durante o Carnaval:

1. Para evitar a falta de higiene em jardins e fachadas de prédios causada por foliões que excedem na bebida e urinam nos locais, o síndico pode fazer um cercado provisório que proteja os locais;
2. Nas regiões onde os bloquinhos passam, é importante fixar comunicados aos moradores quanto aos horários de circulação;
3. Manter o regimento interno atualizado e reforçar a sua consulta nesta época;
4. Fixar comunicados sobre proibição de consumo de bebidas alcoólicas em áreas comuns, como piscina, parquinho e corredores;
5. Colocar um limite para visitantes nas dependências das churrasqueiras, caso já não haja;
6. Reforçar que não é permitido fazer grandes festas nas dependências do apartamento;
7. Em alguns casos, a contratação de mais vigilantes pode ser necessária;
8. O condomínio pode organizar uma programação de eventos, especialmente para as crianças, como forma de ampliar a convivência de todos;
9. Investir em tecnologia de controle de acesso com reconhecimento facial que reforce a segurança.