Especuladores dobram aposta em crise de crédito e operam contra REITs, os FIIs americanos

Especuladores que operam vendidos aumentaram as apostas contra os REITs, os fundos imobiliários dos Estados Unidos, especialmente os focados em hipotecas de escritório. O movimento se apoia na tese de que a inadimplência irá explodir diante dos custos dos juros, que seguem aumentando enquanto o valor de mercado das propriedades cai.

A propoção de posições vendidas nos maiores fundos imobiliários de hipotecas focados em propriedades comerciais, incluindo Blackstone Mortgage Trust Inc. e Starwood Property Trust Inc., atingiram no mês passado o maior nível pós-pandemia, de acordo com dados compilados pela S&P Global Market Intelligence.

Os hedge funds têm usado derivativos de crédito e ações para apostar que o aumento do home office prejudicará a demanda por propriedades comerciais de pior qualidade e prejudicará os proprietários. As taxas de vacância de escritórios nos EUA já aumentaram mais desde o início da pandemia do que durante a crise financeira de 2008, de acordo com a corretora Cushman & Wakefield.

Disparada dos vendidos

• O percentual de posições vendidas na Blackstone Mortgage Trust Inc. subiu de menos de 5% no início do ano para cerca de 14% nas últimas semanas, mostram os dados da S&P.
• Na Starwood Property Trust Inc., subiu para mais de 16% no final do mês passado, de cerca de 3,5% em janeiro.
• Cerca de 5,7% das ações em circulação da Apollo Commercial Real Estate Finance Inc. estão sendo vendidas, perto da máxima anual estabelecida no final de março.
• Os vendedores a descoberto tomam ações emprestadas e as vendem, planejando lucrar comprando-as de volta a um preço mais baixo posteriormente.

Se os investidores que tomaram o crédito imobiliário para investir no setor não conseguirem encontrar inquilinos, o risco de inadimplência aumenta, potencialmente prejudicando os REITs de hipotecas de escritório, que ganham dinheiro com a diferença entre o custo de capital e os juros que cobram pelos empréstimos.

Há “uma preocupação crescente entre os investidores de que haverá inadimplência crescente em empréstimos retidos” por causa dos custos de refinanciamento mais altos, disse Gavriel Kahane, cofundador da empresa de investimentos imobiliários Arkhouse. “Os REITs hipotecários em geral se saem melhor quando a taxa de juros permanece constante e, nesse ambiente hiperturbulento, a angústia aumenta.”

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Proteção contra perdas

A CEO da Blackstone Mortgage Trust, Katie Keenan, disse que REITs de hipotecas como o da casa têm várias camadas de proteção contra perdas.

“Como um credor de taxa flutuante, nossos fluxos de caixa estão crescendo”, disse Keenan em um comentário enviado por e-mail. “Os juros que cobramos em cada empréstimo, cada pagamento reduz o risco ligado ao nosso retorno e ao de nossos investidores”.

Um porta-voz da Starwood se recusou a comentar, enquanto um representante da Apollo não respondeu imediatamente a um pedido de comentário.

O aumento dos posições vendidas ocorre em meio a sinais de problemas emergentes no mercado mais amplo de crédito imobiliário. A taxa de inadimplência em empréstimos para escritórios em todos os credores — bancos, seguradoras e títulos lastreados em hipotecas comerciais — subiu para 2,7% no final de 2022, acima dos 1,6% no trimestre anterior, informou a Mortgage Bankers Association.

As apostas contra fundos imobiliários em geral não estão aumentando. Com base na proporção de posições vendidas, apenas os REITs de hipotecas de escritório são percebidos como em pior condição.

Reservas

Os ganhos acima do esperado do veículo da Blackstone na quarta-feira (26) mostraram os riscos envolvidos em operar contra REITs. As ações da empresa subiram depois que ela informou que os tomadores continuaram a pagar seus empréstimos, mesmo triplicando suas perdas financeiras esperadas em relação ao ano anterior.

“Se o valor de um ativo cair 10%, 20% ou até 30%, o resultado esperado é o mesmo: recuperação total dos nossos empréstimos”, disse Keenan na teleconferência de resultados. “Não ficaremos imunes ao impacto do crédito, principalmente no mercado de escritórios. É por isso que temos reservas significativas” contra os empréstimos mais sensíveis.

Os empréstimos para escritórios são minoria nas carteiras dos REITs hipotecários. Por exemplo, apenas 23% da carteira de empréstimos de US$ 16,8 bilhões da Starwood Property Trust estão vinculados a escritórios, segundo dados de 31 de dezembro. A empresa disse anteriormente que está isolada dos riscos do mercado imobiliário comercial.

“Somos o único REIT hipotecário com colchão para cobrir possíveis perdas caso o mercado de crédito enfraqueça”, disse o presidente Jeffrey DiModica durante uma teleconferência com analistas em fevereiro. A empresa deve divulgar seus resultados em 4 de maio.

Stuart Rothstein, CEO do REIT hipotecário da Apollo, minimizou o risco de perdas da empresa quando divulgou os resultados na quinta-feira. A exposição geral a escritórios ficou em apenas 18% da carteira de empréstimos no final do trimestre, mais da metade na Europa, onde o uso de escritórios foi maior do que nos Estados Unidos, disse ele.

“Com relação ao saldo dos vencimentos de curto prazo, estamos em diálogo com todos os tomadores e esperamos o reembolso total ou parcial desses empréstimos”, disse Rothstein durante uma teleconferência com investidores.

A crise contínua enfrentada pelos bancos regionais, uma fonte importante de financiamento para o setor imobiliário, está exacerbando a turbulência dos proprietários de escritórios, tornando mais difícil a obtenção de crédito. Quase US$ 1,5 trilhão em dívidas imobiliárias comerciais dos EUA vencem antes do final de 2025, de acordo com o Morgan Stanley.

“Esperamos que o private equity e o setor imobiliário comercial sofram, já que os bancos regionais foram financiadores desproporcionais desses setores e a crise fechou os mercados primários de empréstimos alavancados por enquanto”, escreveram os gestores de fundos James Hanbury e Jamie Grimston, da Brook Asset Management, em uma carta a investidores a qual a Bloomberg teve acesso. Um porta-voz da empresa se recusou a comentar.

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