Reajuste do aluguel nunca esteve tão distante do IGP-M, mostra levantamento

SÃO PAULO – A taxa de reajuste dos aluguéis residenciais no país nunca esteve tão descolada da sua principal referência – o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela Fundação Getúlio Vargas.

Em janeiro, o indicador acumulava alta de 25,7% em 12 meses. Os contratos de aluguel, por sua vez, haviam sido reajustados em 2,7% no mesmo período, conforme apontava o Índice FipeZap de Locação Residencial. Levantamento realizado a pedido do InfoMoney mostra que o hiato entre um e outro chegou a 23,4%, o maior desde o início da série compilada pelo DataZap, em 2009.

O IGP-M é o índice de inflação normalmente adotado nos contratos como referência para atualizar o valor dos aluguéis a cada ano. Ele assumiu o posto de indicador “quase oficial” por tradição, já que não há qualquer obrigatoriedade nesse sentido.

“O IGP-M é um dos índices de inflação calculados há mais tempo, com metodologia consistente e credibilidade”, diz Danilo Igliori, economista do DataZAP. Isso explica por que ocupou esse espaço.

Ocorre que, em função da sua metodologia de cálculo, o indicador disparou no ano passado – e pegou muitos inquilinos de surpresa. Cerca de 60% dos preços que compõem o índice são os praticados no atacado e 10%, na construção civil. Só 30% refletem os preços ao consumidor. Por isso, o resultado do IGP-M nos últimos meses tem parecido tão distante do que os brasileiros observam no seu cotidiano.

O Índice FipeZap considera os valores dos anúncios de novos aluguéis e não incorpora no cálculo a correção dos contratos vigentes. Como resultado, capta rapidamente a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Expectativa X realidade

A distância entre a referência e a realidade do mercado de aluguéis cresceu ao longo do ano. Entre janeiro e junho, o hiato variou entre 1,4% e 2,7%. A partir do segundo semestre, disparou. Passou para cerca de 5%, depois para 9%, 15%, 22% – até chegar aos níveis de janeiro.

Em outros momentos da história, no entanto, chegou a acontecer o contrário: há pouco mais de dez anos, quando um “boom” imobiliário elevou o valor dos imóveis em praticamente todo o país, o IGP-M é que ficou para trás.

No início de 2009, enquanto o Índice FipeZap de Locação Residencial marcava altas de 16% acumuladas em 12 meses, o indicador de inflação apontava 8%. Na época, o hiato entre um e outro ficou negativo em 8% – o que significa que os aluguéis estavam subindo em um ritmo superior ao do índice de inflação. Essa situação persistiu até 2014.

Por causa desses descolamentos recorrentes, há mais gente optando por trocar o IGP-M por outros índices de referência nos contratos de aluguel. Como o InfoMoney noticiou em dezembro, foi o que o portal imobiliário QuintoAndar fez ao adotar o IPCA como referência para reajuste dos aluguéis novos fechados por lá.

Qual é o melhor indexador para os aluguéis?

Há quem defenda que o IGP-M segue como a referência mais apropriada para reajuste dos aluguéis – caso da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

“O indicador sempre refletiu a realidade da inflação dos negócios, enquanto outros índices medem a inflação de produtos e serviços controlados pelo governo”, defendeu José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC, em pronunciamento recente da entidade.

Na visão do executivo, assim como aconteceu em outros momentos – como em 2017, quando o IGP-M seguiu pela rota inversa e chegou a ficar negativo –, inquilinos e proprietários sempre têm liberdade para negociar, levando o mercado a se ajustar.

Mas nem todos pensam assim. “O IGP-M disparou por três razões: a alta do dólar, o aquecimento do mercado de commodities e desajustes pontuais em algumas indústrias, em função da pandemia de coronavírus”, diz Igliori, do DataZAP.

No curto prazo, questiona, em que medida os aluguéis realmente estariam atrelados a custos como esses? “Não faz sentido o locatário brasileiro ter um aumento maior porque a China está ampliando o consumo de commodities”, afirma o economista.

Qual seria, então, a melhor alternativa para reajustar os contratos? Não há resposta fácil para essa pergunta. Para alguém que more no Brasil, mas tenha sua renda atrelada ao dólar – como pode ser o caso dos prestadores de serviços de empresas estrangeiras –, talvez o melhor fosse ter o aluguel corrigido segundo a dinâmica da moeda americana, por exemplo.

“Já para categorias profissionais que costumam ter os salários reajustados de acordo com o IPCA, esse índice seria o mais condizente com a sua realidade”, afirma o especialista.

No financiamento imobiliário, a variedade de índices de correção já é uma realidade. Nos contratos com a Caixa Econômica Federal, por exemplo, é possível escolher entre indexados como o IPCA ou a Taxa Referencial (TR) – recentemente, foi lançada uma nova opção com correção pela variação da poupança.