Retorno com dividendos em fundos imobiliários de escritórios é o menor desde 2019; vale a pena investir?

SÃO PAULO – Se para empresas de tecnologia ou de varejo eletrônico o trabalho remoto tem sido um aliado dos negócios nos tempos atuais de pandemia, para o mercado de escritórios, a história tem sido diferente, com aumento nas devoluções de imóveis e redução nos valores dos aluguéis.

Como consequência, a distribuição de dividendos para cotistas de fundos imobiliários de lajes corporativas está sob pressão.

Levantamento feito pela Economatica a pedido do InfoMoney mostra que a mediana de dividend yield (retorno percentual com a distribuição de rendimento sobre o valor da cota) de 12 meses dos FIIs de escritórios negociados na Bolsa caiu para 5,28% em outubro. Este é o menor valor desde janeiro de 2019 (5,18%). Há um ano, a mediana de DY era de 6% no segmento.

Foram considerados na pesquisa 31 fundos de lajes corporativas listados na B3 com dados disponíveis ao longo de um ano.

Os maiores retornos com dividendos da amostra partiram dos fundos Newport Renda Urbana (NEWU11), com 27,6%, VBI FL 4440 (FVBI11), com 25,7%, e XP Corporate Macaé (XPCM11), com 16,7% de DY.

Vale destacar que o FVBI11 foi incorporado pelo fundo VBI Prime Properties (PVBI11) e deixou de ser negociado na Bolsa em 21 de agosto, porém seguiu com a distribuição de dividendos no período analisado para o levantamento.

Yuri Bialoskorski, gestor da gestora de patrimônio More Invest, explica que, para além do efeito do aumento das taxas de vacância sobre os dividendos, a crise levou muitas empresas a renegociarem os preços de aluguéis, com reflexo sobre os proventos distribuídos pelos fundos.

“Seja por meio de diferimentos [postergamento de pagamentos] ou por descontos ao longo de meses, os proprietários negociaram para manter os inquilinos e as empresas saudáveis. Foi um período em que muitos fundos atuaram com os locatários para que as empresas não quebrassem. É mais fácil dar desconto do que buscar outro inquilino”, afirma.

E o impacto da epidemia não foi imediato em todo o segmento. Multas pagas por empresas que desocuparam imóveis ao longo do ano continuaram a gerar renda durante alguns meses, provocando um efeito tardio sobre os dividendos pagos por fundos imobiliários aos seus cotistas.

Oportunidades

Ainda que o cenário no curto prazo seja desafiador para o setor, especialistas consultados defendem, desde o início da crise, que imóveis corporativos bem localizados e de alto padrão seguem atrativos.

“As receitas podem ter uma barriga [queda] com a questão da saúde não equacionada, empresas ainda não assinando contratos para locação e alta da vacância, mas, no médio e no longo prazo, esses prédios não perdem valor”, defende Sara Calemi, gestora na Bradesco Asset Management (Bram).

Neste cenário, a opção do fundo de fundos imobiliários da casa, o Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11), tem sido reforçar a exposição em fundos com ativos localizados em regiões premium da capital paulista.

Desde a última oferta do fundo, em agosto, no valor de R$ 200 milhões, o FOF ampliou posições em nomes como BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).

André Freitas, diretor de investimentos da Hedge Investments, destaca que os diferimentos de aluguéis feitos no ápice da crise devem ser acertados neste fim de ano e gerar uma recomposição dos proventos nos próximos meses.

Na More Invest, a posição em fundos imobiliários dos clientes de perfil moderado está em 7,5%, acima da média histórica da gestora, de 5%. A alocação da gestora de patrimônio é feita por meio do fundo de fundos imobiliários More Real Estate (MORE11).

A estratégia do FOF também recai sobre a busca por fundos de lajes cujas cotas estão descontadas por conta da devolução de escritórios, em localizações como Faria Lima, Avenida Paulista e Berrini, todas localizadas em São Paulo, diante da melhor possibilidade de locação no caso de devoluções, conta Bialoskorski.

O portfólio, que chegou a ter mais de oito FIIs de escritórios, entre os meses de março a maio, em meio às oportunidades da pandemia, está hoje concentrado em três nomes: BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), RB Capital Office Income (RBCO11) e Tellus Properties (TEPP11), com as cotas adquiridas entre os meses de março e maio e com fatia de 7% cada na carteira.

Vacância em alta

De acordo com dados da plataforma SiiLA Brasil, no terceiro trimestre deste ano, devido aos impactos da pandemia de coronavírus, a absorção líquida (ocupações menos devoluções) do mercado corporativo A+ e A de São Paulo ficou negativa em 30,2 mil metros quadrados – o primeiro resultado no vermelho desde 2008.

E os números negativos não param por aí. A taxa de vacância desses prédios na capital, que foi de 15,33% no segundo trimestre, subiu para 18,33% nos meses de julho a setembro. No início de 2020, a taxa era de 14,8%.

“Houve a devolução de espaços no mercado e nenhuma empresa tem assertividade para fechar um contrato de locação de longo prazo hoje. As empresas estão em compasso de espera”, diz Sara, da Bram.

Com devoluções ainda observadas no mercado, a avaliação de Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, é de tendência de aumento da vacância daqui para frente.

Além da devolução de espaços por conta do trabalho remoto e dos impactos da crise sobre a saúde financeira das empresas, Nicastro assinala que lançamentos de prédios tendem a elevar a taxa de vacância.

Segundo a SiiLA, 2020 deve terminar com uma oferta da ordem de 83,3 mil metros quadrados de lajes corporativas de alto padrão, com o primeiro “novo estoque” desde o segundo trimestre de 2019.

Os dados, contudo, não sugerem uma “catástrofe”, ressalta, uma vez que o mercado de lajes está no ciclo “adequado”, ou seja, não há um excesso de entregas como aconteceu em 2015 e 2016, quando houve o lançamento de mais de 350 mil metros quadrados em meio à crise.

Além disso, quando cada região é analisada individualmente, há taxas de vacância extremamente baixas, diz, caso da avenida Juscelino Kubitschek (em São Paulo), cuja desocupação é de 3%.

Sara, da Bram, destaca que escritórios paulistas de alto padrão e com boa localização (Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Jardins e Avenida Paulista) representam um mercado pequeno, de poucos edifícios, e muito aquecido, por isso sofre menos.

O maior problema recai sobre os prédios da categoria “B”, em regiões fora do eixo financeiro, de empresas com negócios mais sensíveis à crise.

Independentemente do aumento da desocupação nas regiões premium, Sara avalia que o valor do imóvel bem localizado se mantém. Isso porque o custo de reposição, isto é, para desenvolver um imóvel similar, é muito alto.

“Além disso, não existem áreas disponíveis para que grandes empresas se instalem. Então o risco de uma companhia devolver área hoje, em meio a um volume baixo de entregas, é o de não conseguir se instalar na mesma região depois.”

A avaliação é compartilhada por Freitas, da Hedge, que acredita que, à medida que houver uma retomada da economia, haverá maior demanda por espaço e uma normalização das taxas.

Modelo híbrido

Com a tecnologia favorecendo o trabalho à distância, a visão de adoção de um modelo híbrido de trabalho, ou seja, com os funcionários alternando entre o home office e o escritório, tem crescido.

“Um dos principais setores ocupantes [das lajes de São Paulo] é o financeiro, que tem melhor se adaptado ao home office, reduzindo o custo fixo de escritório. E como tem muitas áreas, tem havido uma rotatividade entre equipes, com um uso menor de espaço”, afirma Nicastro, da SiiLA.

Esse modelo híbrido, segundo ele, deve focar no escritório como um espaço colaborativo, de interação entre os funcionários, levando a uma mudança no layout das lajes corporativas.

A avaliação é compartilhada por Freitas, da Hedge, que afirmar haver hoje uma procura pela remodelagem de escritórios. Se a tendência veio para ficar, contudo, ela só poderá ser concluída quando houver uma vacina e não houver mais impedimento para o trabalho presencial, diz.

Marcelo Nantes, CIO da Bram, está de acordo. “Os escritórios estão passando por uma mudança estrutural por conta do home office, mas é difícil, nesse momento, identificar qual profundidade essa mudança terá na demanda e qual será o impacto sobre os aluguéis, além de quanto tempo vai levar.”

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