Os fundos imobiliários preferidos dos analistas para comprar em outubro

SÃO PAULO – Com peso sobre o desempenho da Bolsa e do câmbio ao longo de setembro, o aumento do risco fiscal no Brasil teve pouca influência sobre o Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, que fechou o mês com leve alta de 0,5%.

A questão, contudo, impõe cautela aos analistas de forma geral neste início de outubro e, com o aumento dos prêmios pagos pelos títulos públicos, reduz a atratividade dos dividendos distribuídos por fundos imobiliários.

Uma segunda onda de contaminações pelo coronavírus na Europa também segue no radar, uma vez que implica a volta de medidas de isolamento social, com potencial para respingar negativamente sobre os FIIs, principalmente os dos setores de shopping centers, hotéis e escritórios.

No holofote dos mercados ainda está o aumento da inflação, em especial a medida pelo IGP-M, que registrou alta de 4,3% em setembro, com avanço da ordem de 18% em 12 meses. Com isso, investidores voltam suas atenções para produtos com maior exposição ao indicador, que podem se beneficiar da alta.

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Assim como no mês anterior, a preferência em outubro recai sobre os fundos de galpões, com a entrada de Vinci Logística, com cinco recomendações na carteira.

Destaque ainda para a inclusão do FII híbrido CSHG Renda Urbana e do RBR Rendimento High Grade no portfólio, este último um fundo de recebíveis imobiliários em que grande parte dos ativos tem o IGP-M como indexador.

Saíram do portfólio BTG Pactual Fundo de Fundos, BTG Pactual Logística e JS Real Estate Multigestão.

A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco fundos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

A partir de outubro, a carteira da Genial Investimentos passa a fazer parte da seleção, somando dez casas de análise consultadas. Ainda sem ter divulgado os ativos deste mês, o Itaú BBA não participou do levantamento de outubro.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para este mês:

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).

Vinci Logística (VILG11)

Após ficar o mês de setembro fora da carteira compilada pelo InfoMoney, o fundo Vinci Logística voltou para a seleção e liderou as preferências dos analistas em outubro, com cinco menções.

Em relatório, a Santander Corretora destaca o portfólio mais defensivo do fundo no cenário atual, dado que 55% das receitas são oriundas de locatários de e-commerce, com inquilinos como Tok&Stok, Magazine Luiza e Ambev.

O time de análise da Genial também chama atenção para a maior parte dos contratos (61%) ser da modalidade atípica – que confere maior previsibilidade às receitas –, e para a alocação, em andamento, dos R$ 420 milhões captados na quinta emissão de cotas, em agosto.

“As novas aquisições e a renegociação do contrato com a Netshoes, com valores em linha com o mercado, ainda não foram precificados no valor da cota”, escreve.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Também voltou para a carteira, com quatro recomendações, o fundo híbrido do Credit Suisse, que explora ativos imobiliários de varejo e educacional.

Segundo a XP, a recomendação se deve à resiliência dos ativos do FII, à grande exposição a contratos atípicos (cerca de 90% da receita), bem como inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big e YDUQS).

Os analistas lembram ainda que o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação, em razão da pandemia, começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses.

Já a Santander Corretora afirma que a quarta emissão de cotas do fundo, no valor de R$ 528,3 milhões e que está em andamento, poderá ampliar a diversificação do fundo.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

Novidade na seleção compilada pelo InfoMoney, o fundo de recebíveis imobiliários da RBR Asset tem ativos high grade (crédito de maior qualidade) e recebeu quatro indicações para este mês.

“Acreditamos que a demanda por fundos de CRI deve voltar ao radar dos investidores, influenciada por recentes dados do Banco Central que indicam uma provável retomada da inflação. Nesse sentido, fundos com maior exposição a indexadores de inflação, especialmente IGP-M, devem ser os maiores beneficiados”, escreve a Guide, em relatório.

Segundo a lâmina do fundo, o FII investe em 34 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), principalmente dos setores residencial, de laje corporativa, galpão logístico e shopping center, com duration (prazo médio mínimo do investimento) média de 3,9 anos. Do total investido, 51% estão indexados ao CDI, enquanto 49% à inflação, como IPCA e IGP-M.

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Com a alta da inflação, em apenas um CRI, o GT Banco do Brasil – a maior posição do fundo, com 10% do patrimônio –, o IGP-M gerou um ganho adicional ao patrimônio líquido equivalente a R$ 0,32/cota no ano até agosto, segundo aponta o time de gestão do FII, no relatório mais recente.

A opinião é compartilhada pelo time de análise da XP, que diz ver um portfólio com baixo risco dada  a diversificação setorial, a exposição tanto em índices de inflação (49% do portfólio) e CDI (51% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável, bem como uma estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações.

Mais um nome de logística no portfólio, o XP Log também está entre os preferidos das casas de análise, com quatro recomendações.

De acordo com o BTG Pactual, que tem o XPLG na carteira, o fundo possui um portfólio pulverizado, com 17 ativos bem localizados (dois deles em construção), bons locatários, gestão experiente e boa liquidez das cotas na Bolsa.

O setor de logística é considerado um dos vencedores na crise por se beneficiar do avanço do comércio eletrônico e também devido à exposição a contratos atípicos de locação, que não permitem renegociação na vigência.

Para especialistas do setor, apesar do forte avanço e da maior oferta de galpões, o setor não tem excesso de projetos e segue com espaço para crescimento no país. “Estamos longe da saturação no mercado de logística”, afirmou Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, durante painel do FII Summit, realizado no fim de setembro.

A avaliação é de que o parque logístico brasileiro é deficitário tanto em quantidade quanto em qualidade, e que, para manter o ritmo aquecido de demanda, serão necessárias novas áreas.

Embora o cenário para shopping centers siga incerto, analistas estão otimistas com o XP Malls.

Em relatório, a Necton destaca que os ativos do fundo já estão em funcionamento, ainda que em horário reduzido, e que as cotas estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

“Pela qualidade do portfólio, passado os efeitos da pandemia e o retorno das operações à normalidade, o fundo deve voltar a pagar bons dividendos e, a preços atuais, deve gerar boa rentabilidade nos próximos anos”, escrevem os analistas.

Já o time de análise do BTG Pactual assinala que, com a diminuição do número de casos de coronavírus no Brasil e o aumento do número de visitantes nos shoppings, a expectativa é de que haja uma melhora gradual nos indicadores do fundo e na performance nos próximos meses. No ano, o fundo cai 22,7%, ante queda de 12,6% do Ifix.

Os analistas do BTG Pactual chamam atenção ainda para o portfólio diversificado regionalmente e para a boa localização dos ativos da carteira.

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